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东南亚最值得挖掘的下一个金矿——越南

本文根据崇宗咨询执行董事陈栋受“海外掘金大讲堂”邀请所做的越南不动产投资线上分享会讲话整理成文。

越南是一个由共产党执政的社会主义国家,其北部与中国广西和云南接壤,西面和老挝、柬埔寨交界,总面积33万平方公里(大致与中国云南面积接近),此外越南还拥有3260多公里的海岸线。


越南能在东南亚的众多国家当中脱颖而出,主要是因为制造业的大量转移,现在大量中国制造已经转为了越南制造。从越南的发展路径来看,无论是改革方向还是发展模式,都和中国高度重合。2017年越南的最新人均GDP是2300美金左右,这个阶段大致相当于中国的2006年,同时现在的越南在很多方面也和当时的中国有高度相似之处,包括目前正在进行的国企改制、引进外商投资、包括今年可能在胡志明市推出的类似中国的土地财政制度等。


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一、为什么看好越南?

2016年越南被美国的福布斯评为全球市场当中最有机会的一个市场,英国的经济学人也评论越南即将成为亚洲四小龙之后的又一个非常耀眼的经济体。越南之所以被看好,主要得益于以下的几个方面。


1)越南的政局

越南和中国一样是社会主义国家,中国在1978年开始实行改革开放的政策,越南则于1986年越共六大确立实行“革新开放”。2001年越共九大确定了社会主义的市场经济体制。2016年,越南进行政府换届,前总理比较亲美,而现任总理相对来说比较亲华,但是他们两个对于经济发展的支持力度是如出一辙,都非常注重发展经济,将其作为一个主要的施政目标。


与我们大多数人的感受并不相同,实际上我们如果仔细看一下就会发现,中越两党的关系其实一直都比较紧密,双方自90年代以来,始终都保持着频繁的接触与沟通。自2016年越南政府换届后,双方党政接触更是频繁,无论是政治以及经济上的联系都更趋于紧密。


越南经济的发展得益于政府的政局非常稳定,如果以1990年为基数一直到2015年,中国的GDP增加了将近22倍。而越南则超过了20倍。在整个主要经济体里面,越南仅次于中国。2017年,普华永道对世界上的32个大的经济体的国内生产总值的增长前景也做出过预测。提到到2050年的时候,越南将会超过加拿大和意大利,成为全球前20大的经济体之一。


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2)越南庞大的人口红利

越南之所以经济发展这么快,另外一个重要因素,就是它庞大的人口红利。包括它的人口基数和人口结构。越南目前的人口已经超过了9500万,并且在持续不断增加。官方预测将会在2055年的时候达到1.13亿人口,目前它的劳动力人口将近5500万,年轻的劳动人口占比超过了60%。平均年龄是29岁。基数庞大的人口红利,可以维持并推升越南的经济发展。


官方机构预计,2016年到2020年,越南的富裕人口将会增长210%以上,中产阶级将会增长1.5倍以上。


越南不仅劳动力人口基数庞大,同时他的劳动力素质在东南亚相对也是比较高的。通过调查每个国家15岁青少年的学习能力发现,在整个东亚,包括东南亚,越南虽然比中日韩三国相对来说低一点,但是已经超过了像德国、马来西亚、加拿大这些国家,甚至比许多老牌的富裕国家都要高的多。以越南目前人均2300美元左右的GDP成绩,这个结果已经很不容易。


预计随着越南经济的发展,以及它的教育制度的不断完善,排名还会继续上升。人口红利之前是中国的一个最大优势。现在越南凭借自身庞大的廉价的劳动力也从中获利。目前越南当地的工资,包括它的土地成本,都远远低于中国,同时它的基础设施相对来说也是比较完善的,因此目前有大量的制造业转移到了越南。


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3)FDI大幅增长,政府积极吸引外资进驻

2018年前两个月,越南境内新增注册企业就已达18703 个,注册资金197.3万亿越盾,企业数量及注册资金同 比分别增长29.4%和29.3%。据越南计划投资部经营注册管理局数据,注册金额排名前三的行业分别是:房地 产业,新注册企业金额58.7万亿越盾,占29.8%;建 筑业,30.3万亿越盾,占15.4%;零售、汽车摩托车维 修,28.1万亿越盾,占14.2%。


早在2016年,外商对越南的投资就已超过243亿美 元,其中来自韩国投资占比最大,FDI 中25%流入房地产 市场,占总投资金额的第二位。在2016至2017年内,胡志明市内房地产的私人投资金额已攀升至6.13亿美元,远超其他领域对资本的吸引,其中2017年来自日本的FDI占当年对越海外直投第一。


4)出口结构不断升级

越南目前已经从资源输出型向加工制造型转型,同时它的出口结构也在不断的变化。越南以前的出口产品除了资源类的产品,就是纺织品以及农产品等等。自从2007年越南加入世界贸易组织以来,经过了将近十年左右的发展,它的出口结构也出现了非常大的变化。其中纺织出口的增速非常迅猛。越南在2015年已经成为了全球的第八大出口国,在纺织品类的全球出口份额里面,它目前仅仅低于中国百分之一。


另外目前手机以及相应的零部件的出口,占它的整个出口的比重已经接近了20%。在机械方面,包括交通运输工具方面的比例也在急剧上升。对于越南的出口来说,它目前的最大市场是美国,其次是欧盟,然后是东盟。


5)汇率稳定

吸引大量投资到越南的另一个原因是它近几年的通货膨胀指数非常的平稳。2013年以来,通货膨胀指数基本上都是在3%以下。同时由于外资的大量的涌入,出口的迅速增长,越南的外汇储备也在迅速上升,目前越南外汇储备达575亿美元,比2005年翻了6倍。以上几个因素以及越南本地经济的稳定发展,近年越南的汇率一直保持稳定。


也正是之前提到的这些优势,可以发现近几年以来,外商对于越南的投资金额是在呈现一个爆发性增长的趋势。在2016年,越南的外商投资250亿美金。那个时候韩国排名第一,中国排在第九位。而到了2017年,越南吸引的外商投资已经接近了360亿美金,比2016年有了将近100亿美元的增长,增速将近45%。


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6)爆发性增长的旅游业

越南另外一个非常亮眼的行业是它的旅游业。越南的旅游业近些年呈现了一个爆发性的增长。2017年越南接待的国际游客量已经接近了1300万,比上一年同比增长了接近30%,这也是越南旅游业有史以来最高的增长率。同时也是全球游客量增长最快的十大国家之一。越南这几年接待的国际游客的数量,都是以百分之二三十的增速在增长。创造的经济收入约达500万亿越盾(约合227亿美元)。2016年中国到越南的旅游的人数,已经达到了270万人次,同时中国也已经成为了越南最大的一个游客来源地。而到了2017年,中国游客到越南的旅游人数已经突破了400万人。这个增幅非常惊人,与2016年相比增长了接近50%左右。


7)迅速发展的证券市场

越南股市也在2017年开始爆发,创十年新高,市值飙升至3500万亿越盾,相当于70.2%的GDP总值,股市流动性增长66%。VN-Index和HNX Index股指分别增长48%和46%。而今年伊始,越南股市市值便已增长了10%。


8)大量新企业成立,经济空前活跃

据越南统计总局报告指出,2017年共有12.6859万家新企业在越南成立,总注册资金达1295.9万亿越盾,新成立企业数量与总注册资金同比增长了15.2%与45.5%。另有逾2.6万家企业恢复正常生产活动。


9)地理优势

越南的另一大优势就是它的地理位置。越南位于东亚经济圈,在中日韩到欧洲中东非洲之间的海上航线之上。越南是一个狭长型的国家,它的中部最狭窄的地方只有50公里左右。它全国的大部分地区都位于近海的地带。当年像马来西亚、新加坡,包括香港,台湾在某种程度上都是由于这个原因发展起来的。越南目前相对来说起步是比较晚,但是它有人口以及体制稳定的优势,未来一定也不容小视。


二、发展迅猛的越南经济有没有可能保持十年的增长呢?


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2016年越南整个国家的GDP是2046亿美元,人均2200美元。2017年它的GDP增长是6.81%,已经超过了它既定的一个目标,也高于它之前五年的水平。2017年越南的人均GDP已经增长到了2385美元,同时在整个的经济结构当中,农林水产占15%左右,工业建筑业占到了34%,服务业占41%。


虽然越南的人均GDP才两千美金出头,但越南的智能手机普及率已经达到了和日本差不多的水平。另外可以从他的汽车的销量上看它的经济发展幅度。2015年越南汽车销量的增速达到了55.9%。而且汽车销量连续几年都出现暴增。从侧面可以看到越南崛起的一个强大的购买力。


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越南到底能不能在十年之内仍旧维持这样一个迅猛的经济发展呢?


我认为以目前越南的国内,以及它周边的国际政治经济环境来说,保持十年的快速增长,是一个非常大概率的事件。在当前制造业大量转移的背景之下,越南仅仅依靠其基数非常庞大的人口红利,就足以支撑十五年左右的黄金发展期。


而在今年3月刚刚签署的《跨太平洋伙伴关系协定》(CPTPP)以及未来《越南与欧盟自由贸易协定》,将会带给越南巨大的经济利益,贸易顺差也将持续增加, 到2030年,CPTPP预计将为越南GDP国内生产总值增值率贡献至少1%。 越南的全球化进程将加速推进,将吸引更多的外国投资,整体的经济发展必然继续受惠。


越南目前的人均GDP是在2300美金左右。世界上各个经济体的发展,包括香港、台湾、新加坡、泰国,甚至中国、日本所有的经济体,在人均GDP达到2000美金之后,然后再跨越到5000美金左右,这个阶段是所有的经济体发展速度最快的时候,也是一个爆发增长的阶段,在这一阶段人们在满足了基本生活需要之后,将会将关注的焦点转移到奢侈品、汽车、住房等。


国家的发展是很多原因共同作用的结果,其他国家的政策对于越南的发展也有一定的影响。在中国提出一带一路设想的时候,越南起初是一种疑虑观望的态度,随着一带一路的不断落实,以及推动越南周边国家的经济发展,越南的态度在近两年发生了急剧的转变,现在越南已经是在积极地融入其中。在2017年5月份北京的一带一路的论坛上,越南国家主席陈大光和习主席会面之后签署了中越联合公报,其中提到了两国之间的一个非常大的合作框架,就是在中国和越南接壤的部分构建两廊一圈,以及一带一路。


三、越南房地产市场的发展

越南的房地产基本上是从2005年的时候开始起步,当时的信贷扩张促使房地产市场逐步的升温。一直到2008年金融危机以前,胡志明市的高端楼盘价格到了四五千美金一平方,中端房产的价格在2000到3000美金,低档的楼盘已经到了一千到两千美金左右。从2009年到2013年是越南房地产的一个调整期,2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,整体房价下跌了30%左右。胡志明市的房价当时差不多回到了1500到2500美金一个平方的水平。之后市场上的房价就逐步调整,一直到了2013年,市场进入到了一个冰冻期,也是回到了一个原点。


从2014年到现在应该是越南房地产的一个稳步发展期。因为2014年以后,越南政府开始对他们的银行体系进行了一系列的重组和改革,当时的房地产业开始逐步走出低谷。非常重要的一个时间节点是2015年的7月1号,越南政府对住房法进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,让越南房地产市场逐步复苏,步入新一轮的繁荣。


一直到2017年,越南的外资投入差不多接近360亿美元。其中房地产行业在这之中排名第三,占到了越南吸引外资总额的8.5%左右。根据越南建设部住房及不动产市场管理局的数据,2017年相对于2013年,越南房地产的库存已经下降了将近80%。也就是这几年以来越南的房地产业反弹并持续稳定的发展。同时越南上市的不动产公司的数量也由原来的11家增加到了目前近60家。还有非常重要的一点,2018年越南将会正式开放零售市场,如此一来,未来必将会吸引更多的外资零售商投身到越南的市场当中。这一定也会对越南的不动产业发展产生重大的影响。


前几年投身到越南房地产市场当中的中国公司其实还不多,主要是新加坡、日本、韩国、香港、台湾的企业,但是近一年以来,由于中国国内的房地产市场相对来说比较饱和,而越南的房地产业在未来十年具有爆发性的增长潜力,中国公司正在以非常快的速度加大对越南的投资。


四、越南房地产市场重镇

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胡志明市的房产市场是越南非常重要的一个市场。它是越南最大的城市,是越南的经济、金融中心,同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心,地位相当于中国的上海。它原名西贡,在1975年改成胡志明市。在历史上曾经有过东方巴黎这样一个称呼。


胡志明市在越南的经济中是非常重要的驱动力。它只占越南全国面积的0.6%,但是人口已经接近了1500万。几乎占了全国人口的15%,胡志明市也是越南最富有和人口最多的一个城市。也是整个中南半岛的第二大城市,排在泰国的曼谷之后。此外胡志明市的GDP占了越南整个GDP的20%以上。从发展阶段来说,胡志明人均GDP在2016年已经达到了5500多美元,2017年则已近7000美元。


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胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入,目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来,诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式,地段好,品质高的楼盘往往一房难求。


河内是越南的首都,政治中心,也是越南第二大城市。我经过研究对比河内与胡志明市后,发现无论是在经济发展程度,以及房地产市场,河内与胡志明市基本都相差两年左右的时间,也就在去年开始,我们可以发现大量的国际性发展商开始纷纷进入河内,可以预计,目前相对平稳的河内房地产市场也即将迎来惊人的发展。


另一个非常重要的信息,越南哪里的地价最贵?不是我们通常所以为的经济中心胡志明市,而是河内!城区范围的狭小,可建设用地供给之紧缺更甚胡志明市,这也将对日后河内房地产市场的发展埋下重要伏笔。


岘港、芽庄是越南最知名的旅游城市, 近年随着越南旅游业的快速增长,其房地产市场也同样引起越南及国际投资者的关注。最重要的就是越南旅游业这几年惊人的爆发增长速度,近两年越南国际游客的增长均达到了30%以上,这是一个非常厉害的增长。2015年越南国际游客不过700万,预计今年即将达到1500万(要知道,泰国一年的国际游客经过那么多年的发展也才刚突破3000万)。


周大福相中越南大型博彩休闲项目

2015年,周大福集团与越南地产商VinaCapital达 成合作协议,后者子公司VinaLand Limited将“南会安” 项目的管理权转让周大福集团,并将持续其在“南会安” 项目的投资,所占股份将上升至32%,成为该项目的主要股东。此项目也是越南当年引进的最大涉外投资项目。


如今,VinaCapital及周大福集团子公司Gold Yield Enterprises已开始在越南中部建设度假村项目, 该度假村将包括酒店、一个购物中心、一个高尔夫球场以 及其他娱乐设施,项目一期将于2019年开业,而整个项 目会于2035年完成,涉及总投资金额40亿美元。

 

五、越南的房地产投资法律以及税务

越南的房地产投资法律,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,就可以购买公寓,购买办公楼,也可以购买店面别墅等各种类型的不动产。房屋所有权对于外国人有一定的限制,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%。对于像别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。外国人拥有房屋所有权的期限,跟越南人是不同的。对于外国人来说,自获得房产证起最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,也就是一百年。如果和越南人或者是定居海外的越南人结婚的话,外国人则可以拥有房屋的永久产权。


越南房地产的税收,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%。另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税。另外一个牵涉到的税收是增值税,这个是房价的10%,一般在合同里会单独列出。简单的说就是买房的时候我们一共要交2%的房屋保护费加上0.5%的印花税,加起来是2.5%。持有期间是没有房产税的,但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中50%是VAT增值税,另外是5%的个人所得税。到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算,目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。


六、投资注意事项

在投资时对于地段物业和产品的选择要注意当地的特殊情况。首先一定要非常认真的去研究一下当地市场的实际状况,同时也要研究当地的人文,生活习俗,当地人的喜好,不能生搬硬套国内投资经验。因为毕竟作为外国人去投资,以后接盘的还是当地人,如果选择的地段或者产品不符合他们在若干年后的需求,那可能将会面临损失。


同时尽量选择当地的一个核心、重点发展区域,这样不论是以后出手或者是出租,相对来说更稳定也更有把握。在对项目的选择上也尽量去选择一些背景比较好的开发商,选择一些海外知名开发商,或者在越南排名前几位的开发商,这样对于房屋的质量,包括以后的管理方面相对来说更有保障。


七、投资环境及投资建议

以越南目前的发展阶段来说,投资环境总体来说还是相当不错的,外国人在当地也非常受欢迎(有点类似我们刚刚改革开放的时候)。当地的营商及法律环境肯定还有不尽人意之处,但就如同当年改革开放之初的中国一样,一切从无到有,都会逐步完善、发展。就我对越南的观察研究,他们在许多方面的起点远远高于当年的中国,更何况他们还有中国这个改革“前辈”作为发展前进的模板,更可以避免我们曾经走过的弯路。


至于有没有好的项目,好项目有很多,在胡志明市,目前引领潮流的大多是新加坡、台湾、日本的开发商,无论是项目设计规划,还是项目品质,丝毫不亚于中国一线城市的项目。就我的观察,与邻近的柬埔寨首都金边相比,这里的项目更接”地气“(更适应、适合本地当前、及未来数年的实际需求)。


在项目选择上,其实这个是需要根据每个投资人的具体情况来看的,包括个人喜好,预算,以及关于投资方面的一些想法、如希望持有的时间选择等。


在现阶段来说,我觉得可以去投资它的核心区域、最好的地段、最好的产品,这是最不容易出错的选择。另外胡志明市第一条地铁与河内的第一条轻轨线即将在2019年试运行,2020年正式通车,可以在它的地铁沿线去寻找好的产品,这个是近阶段能够最快看到效果的。


此外还包括在未来重点规划的区域,例如胡志明市第二郡,这个区域未来将会有非常大规模的规划建设,包括很多的重点建设工程都会在这个区域;此外还有一个就是第七郡富美兴,这个区域也是一个非常重要的值得关注的区域(尤其是未来可能会建设的赌场与越南最大的国际邮轮码头)。此外河内还可以关注其重点建设的新CBD区,及毗邻的富人区。


除了胡志明市,越南其他几个主要城市我认为也值得投资。越南首都河内,旅游重点城市岘港、芽庄、甚至富国岛特区,都是非常值得关注的。因为越南旅游业在近几年都呈现爆发增长的态势,这两年国际游客数量都是以每年超过30%的速度迅速增长,并且未来几年很可能仍将保持这个趋势,随着基础设施进一步完善,越南的旅游地产也是十分值得关注的。


在越南如果投资房地产的话,如果做一个中期的选择,可能5、6年是一个比较合适的时间。当然在这期间,我相信这个市场一定会发生一定的波动,但我个人判断,基本上持有十年之内都没有什么大问题,只要耐的住,回报很可能让人惊喜。


八、投资越南房地产的风险

在越南投资房地产主要有以下几方面的风险。


政治风险,包括中国跟越南的关系,很多人都会担心中越关系,但其实如果你仔细研究分析一下就会发现,同为社会主义的两个国家,执政两党的关系始终十分密切,并保持着密切顺畅的沟通交流。前几年曾发生的排华事件,本质上是由于当时越南执政领导人的误判及一定程度上的纵容,而从另一个方面去看,经过此次事件,越南执政党相信也认识到如一味纵容民族主义情绪,将可能影响到其执政稳固性。因此,近年以来,两国关系渐渐稳步发展,尤其本届政府上台后,中越关系近两年总体明显呈现升温,对于越南来说,执政的稳定、经济的快速发展将是第一要务。因此以目前的国际政经环境,总体判断,今后小摩擦肯定会有,但相信双方政府都会将其控制在可控范围内。如无意外,两国关系在未来总体将呈现曲折上升的态势。


汇率风险,与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况(2017年越南外汇储备创历史新高,达近600亿美元,进出口额超4000亿美元)。


法律以及政策变动的风险,当出现了房地产过热的局面时,政府可能会出台一些新的税收政策。比如征收增值税,也就是资本利得税。


建设的风险,不同的项目之间,它的品质以及管理是有一定差别的,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。


资金进出,越南外汇管制十分严格,必须严格按照越南法律规定的流程购买房产。如果到越南去购买房产,首先要有合法进入越南的签证,一般会使用旅游签证进入越南,然后必须在越南的当地银行开一个账户,包括美元和越盾双币种的账户,这个是专门针对外国人的,然后用美金从海外账户转到自己在越南开的这个账户,它会自动转换成当地货币越币盾。所有的购买行为,包括从自己的账户转到开发商的账户,都是用越盾转的。所有的结算货币都是越盾,包括出售的时候,也是以越币盾结算。作为外国人,从资金进入越南,直至日后资金返回,整个路径我们必须严格遵照越南的法律规定,这样才能保障自身的利益不受损害。

尾图


2018年5月18日 10:33
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