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越南房地产市场概况

越南房地产市场现状

2017年越南在国内生产总值(GDP)及股票市场都交出了比预期更好的成绩单,其中房地产业亦表现优异。 截至2017年7月底,越南房地产业已吸引外资516.7亿美元,2017年全年其房地产市场所吸引的外资排名外商直接投资(FDI)的第三位,占越南吸引外资资金总额的8.5%,2017年市场涨幅10%以上,维持与2016年同样的高成长,2018年预计房地产市场仍将有不错的表现。

 

越南房地产发展阶段 
◆腾飞期(2005年-2009年) 
2005年起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。
◆调整期 (2010年-2013年) 
此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。
◆稳步发展期 (2014年至今) 
2014年以后,政府开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南房地产也从此渐渐走出低谷。2016年楼市成交量保持较高稳定性,没有出现下降或猛增势头。河内市及胡志明市楼市月均成交量约达1000套至1200套。其房产市场持稳不变,尚未出现猛增迹象。2017年楼市繁荣度稳步提升,一直延续到现在。

 

城市化进程 - 人口流入和需求增长 
越南的国土面积不到33万平方公里,但人口已超过9400万人,预测到2055年将会达到1.13 亿人。其中60%人口集中在年轻的劳动人群约30岁左右,巨大的人口红利将会不断刺激越南经济的持续发展。 作为越南最大经济中心的胡志明市面积不过2000平方公里(主城区仅500平方公里),却集中了全国近13%的人口。经济的快速发展,必将伴随着快速的城市化进程。而由于越南土地的私人永久使用权,大部分的土地被继承下来,居民不愿意卖出,同时现有居民房屋面积小,质量差,众多家庭成员生活在一起,这种情况使得年轻人有了自己搬出买房的欲望与刚需。因此,未来房地产升值潜力巨大,投资越南房地产市场将会有很好的回报。

 

富裕人口快速增加 
到2020年,越南的中产阶级人口预计将达到48,3000,增长1.5倍,富裕人口将从目前的250,000增加到530,000,增长2.1倍以上,这将会极大地刺激中高端房地产的需求。  随着外商投资的迅速增长,也让很多外国人来到越南工作生活。到目前为止,已有数百万的外国人居住在越南,登记在册长期居住的已超过10万多人,这一部分外籍人士的居住刚性需求同样不容小视。

 

坚定的政策出台 – 迅速刺激房地产发展 
在 2015 年 7 月,越南跨出了开放房地产的第一步,新修订的《住房法》允许外国投资者购买越南房产。虽然对境外投资者有一些土地和房屋购买数量的限制,但是这些限制对于个人投资者来说并无影响。这个政策的下达对于刺激资金流入,吸引国际投资者起了非常正面的积极影响。同时,这也对房地产市场带来新的催化剂。如同越南当地人一样,外国人在越南可以购买、出租、抵押、交易和继承房产。这不仅增加住宅市场里的资本流动性,并催化房地产的复苏与蓬勃。  在颁布对外国开放的政策后的 初期,购买的大部分是在越南工作的日本和韩国人(来源:Savills 2015),随后台湾、欧美客户相继入场,目前随着中国大陆对越南市场了解的深入,先知先觉者已开始布局越南房地产市场。
2016-2017年,短短的一年内, 私人投资在胡志明市的房地产业,其金额已达6亿1千300多万美金,远超过私人在其他项目产业的投资 (CBRE)。

 

越南房地产——不容错过的一生一次投资机会
越南主要城市的房地产市场和其他东南亚国家大城市相比有着明显的投资优势:低成本和高租金及高成长性。

由于这个因素,使得房地产成为了吸引国内外投资者的一致目光。以胡志明市为代表,中高端房产均价是马尼拉房价的一半,比柬埔寨的房价也要低。同时,住房的租售比(租金年回报率占房价)达到了7 %,是目前东南亚最高的城市。

越南的房地产市场在金融危机之后现在开始了稳定的增长。在 2008 年到 2014 年之间,由于全球金融海啸,房地产在这段时间发展一直较为缓慢。但是,近两年经济发展加速回暖,城市化进程和人口红利积极地带动了房地产市场的稳定成长,越南的房地产重新成为越南人民倾向的投资方式。会经济学界预计,越南人均收入快速增加,及开放境外投资的政策实施,将极大地促进当地房地产市场的发展。尤其在越南胡志明市,第二郡首添新区——胡志明市的陆家嘴新金融区的规划建设,以及第一条地铁线路即将于2020年完工,加之越南人对房产的钟爱丝毫不亚于中国人,在未来数年里,房产投资的热情会逐步升高,爆发。 目前越南房价尚处起步阶段,令投资者有机会得到低成本投入的机会,高租金回报也使得投资回报获得有力的支撑,如果错过了中国房地产的黄金十年,就别再错过越南房地产的爆发成长良机!